曹 仁 超 : 油價插水 杜拜樓市瀕崩潰

12月15日，周一。恒生指數升288.56，收15046.95；成交426.04億元。12月期指升354點，收15114點，高水，代表後市進一步睇好。

11 月份入市吸納跌到殘嘅股份，相信可留番1月份獲利回吐，因為12月份唔少職業投資者都需要粉飾櫥窗，努力推高自己揸重股份嘅股價。如此這般情況下，又 可賺30％到60％利潤，呢個世界真係發達容易搵食艱難。唔少二線股由11月至今升幅之大，甚至喺牛市亦少見。請記住，Small window of opportunity can mean huge returns，我地唔一定要牛市先至賺到錢！

大行分析報告真差勁
Thomson 路透12月15日調查報告指出，標普五百第四季純利升幅只有5.9％（7月1日時曾估計純利升幅59.3％，10月1日估計純利升幅仍高達 46.7％，上周估計純利升幅10％，本周改為5.9％）；由7月份估計上升59.3％到本周估計只上升5.9％，可見所謂大行嘅分析報告係幾咁差勁！該 調查並估計明年第一季係負增長5.2％（10月1日時仍估計上升25.7％，上周估計係負增長2.6％）。

今年7月1日至今，分析界一直高估今年第四季同明年第一季嘅業績，最近嘅估計才漸漸接近事實。

日圓升上十三年高位，日本7月至9月GDP已下降0.5％，高盛喺東京嘅分析員徹文山川估計，呢次日本衰退期將一直伸延到2010年下半年。

今 天日本負債相等於GDP 180％（OECD估計）。九十年代至今日本政府推出一再刺激經濟計劃，不但未令經濟復甦，反令日本陷入高負債嘅困境。日本過去錯誤嘅做法，家吓卻被英國 同美國模仿。據最近一期《短觀》報告，日本製造商信心指數係負24（七年新低），上周五又推出4萬億日圓開支及減稅計劃、3萬億日圓信貸及向金融機構注資 12萬億日圓，令今天日經平均指數急升5.21%。

美滙指數11月至今跌5.9％，喺二十三個刺激計劃中，美國政府共提供8.5萬億美元信貸，會否令長達四個月升幅高達25％嘅美元上升期面臨結束？花旗、高盛、BNP百利達及美國銀行皆預測美元可能進一步轉弱，估計明年見80日圓兌1美元及1.45美元兌1歐羅。

投 資者們，如你想賺錢請睇《信報》，因《信報》係少數能改變你一生命運嘅報紙。如果你只係想做普通人而非特別出色者，咁就由得你啦，因為《信報》只為出類 拔萃嘅人服務，而非普通投資者。只有《信報》分析員才夠膽响147美元一桶時睇淡油價，以及有膽批評杜拜房地產過熱。今天IMF估計杜拜負債相等於 2006年GDP 103％（花旗估計140％）。路透社報道，當地樓價今年內已跌咗28％，部分豪宅跌幅已達40％。海灣國家房地產已陷入衰退！

杜 拜人口一百六十萬，由1995至2006年短短十年內人口升幅達25％，2007年阿聯酋全部正式居民只有八十六萬四千人，外國工人則有三百六十萬人。 11月份造價高達15億美元嘅亞特蘭蒂豪華酒店開幕典禮耗資2000萬美元；狂歡之後，杜拜許多過度舉債嘅產業瀕臨破產，而且冇人確切知道佢地嘅前途係 點。七十年代初期英國撤走後，七個酋長國合力組成阿聯酋，其中只有阿布扎比擁有最多石油，响油元支持下，建成杜拜今日嘅繁榮（阿布扎比酋長國石油產量佔阿 聯酋原油產量90％）。過去十年，杜拜房地產出現狂潮，因為抵押十分容易，投資者响幾星期內（其實幾天）轉手便可獲厚利。今天杜拜仲有三百九十萬方米辦公 用樓面在建築中，較全球任何大城市都多，因為冇人相信只係短短四個月，油價可以出現插水式回落；今天油價只及7月份嘅三分一！悲劇由此發生。過去湧到杜拜 開工嘅外國人開始失業及回國，大量未完工嘅摩天大廈已停工，甚至杜拜富人亦漸漸手緊。上周朱美拉棕櫚人工島上一個地中海式別墅，售價由490萬美元降至 360萬美元，但仍搵唔到買家；本周再降至313萬美元，另送賓利汽車一架。事實上，有錢客戶嘅錢都被股市縛住，冇錢買豪宅矣。上月杜拜兩大國內住宅貸款 公司被國有化，杜拜三大房地產公司（合共佔70％市場）聯手對付危機，以防杜拜房地產市場進一步崩潰。杜拜政府有資產3500億美元、負債800多億美 元，相信最終可度過呢場金融危機。金融海嘯令海灣國家嘅地產商亦學曉謙卑。

上海樓價2010年可趨穩
內地房地產又如何？過去中國 地產市場價格上升可以講史無前例（香港到1980年樓價才1000元一呎；中國改革開放三十年上海樓價已漲上4000到 6000元，有D更見10000元人民幣一呎），恐怕已進入漫長降溫期。11月深圳市長許宗衡表態──一不救市；二不死扛，讓市場自己搵出合理水平。

中共中央統戰部常務副部長朱維群向外公布，胡溫喺中央經濟工作會議嘅講話：必須保持股市和樓市穩定和健康發展。

摩 根大通董事總經理龔方雄响廣州工行舉行嘅2008年工行投資論壇中話，中國經濟槓桿化程度唔高，出現低谷亦較世界其他國家為早，可能係今年第四季。依家 應買入低負債且被低估嘅內地房地產股，如合景泰富（1813）、雅居樂（3383）、富力地產（2777）；綠城中國（3900）則應喺農曆新年後才買 入，因明年內地房地產供應仍將出現過剩，樓價可能持續下滑。中型資本嘅內房股股價已較去年高峰回落80％，只要地產市場穩定下來，即可大幅反彈。

中 國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，12月房價將進一步下跌，但同美國樓市唔同，中國並未出現「病毒性泡沫」，而係「冷熱性」周期循環。中國樓市响 旺盛時需求大增，一旦經濟冷卻便再回落，應可通過「時間換取空間」嘅方法消化，亦可通過金融、財政政策對樓市產生支持，讓樓市實現軟着陸。

從10月底上海「十四條」政策出台，11月國務院4萬億元人民幣拉動內需計劃，11月27日央行減息1.08厘及放寬銀根，目的就係減慢內地樓價下跌嘅速度。

今年12月3日上海市第五十一號土地出讓公告公布，全部為工業用地。今年上海住宅用地總供應量（以可建面積計）為二百七十七萬八千方米，12月4日止已成交七十萬六千方米，即今年土地流標率為38％，可見土地市場十分疲軟，亦代表二至三年後上海商品住宅供應量下降。

易居房地產研究院統計數字顯示，2003年上海土地成交量一千五百萬方米，2004年三百萬方米，2005年三百萬方米以上，但成交只有四十萬方米；2006年七百萬方米，2007年一千萬方米，2008年一千七百零六萬方米。

2004年起上海存量土地供應約四千五百萬方米，近年正在消化，家吓嘅開工商品住宅用地預計只有一半，即每年五百萬方米。照咁情況睇嚟，仍需四百五十日以上才能完成消化。上海樓價2010年年中才可大致穩定下來。

由 於中國仍然係新興市場，拆遷力度十分大。2000至03年每年因拆遷而產生嘅新需求達八百萬方米，佔總成交量三分一。近年樓價不斷走高，令拆遷成本不斷 上升，上海市拆遷步伐亦停頓下來。今年7月上海城市建設第九屆市委第四次全體會議上，委員再明確指出「加快舊區改造，解決拆遷難題」，相信上海嘅拆遷行動 又再加快。

世邦魏理仕武漢分公司今年第三季報告指出，武漢高檔住宅市場已較第二季回調，高檔公寓及別墅售價分別為10061元／方米和 11141元／方米，較上季跌 1.3％及4.9％。2003年起住宅市場售價開始大幅提高，今年已開始回調，估計明年開發商喺定價上趨於保守，估計將進入穩定期。

珠三角掀民工返鄉潮
中國社科院發布2009年《經濟藍皮書》指出，內地房地產步入較長時間嘅調整期，需求短期仍保持觀望，明年內地房價面對進一步回調壓力。

分析界指出，內地樓市擁有「牛長熊短」嘅特徵，周期包括七至八年上升期及三至四年回落期。分析認為，四百五十天後樓市回暖屬太樂觀，唔少人認為需二十七個月才能完成消化，即2011年才復甦。

國 際金融海嘯下，珠三角似乎成為咗重災區，每天出現民工返鄉潮，令人生懼。倒閉潮9月已開始，依家愈演愈烈，七萬家工廠响珠三角僱用超過一千萬工人，如有 四分一關門大吉，受影響工人已達二百五十萬。《中國經濟周刊》報道，關閉嘅企業响東莞市有一千四百六十四家、中山市九百五十家、珠海市七百零九家、深圳七 百零四家、汕尾五百八十七家、佛山五百二十六家、潮州四百三十二家，關閉嘅企業有從事紡織、服裝、五金、塑膠、電子產品、陶瓷建材，大部分係低技術、高耗 能行業。

廣東省中小企業局副局長官維平否認有七千一百四十八家企業倒閉嘅報道，認為不確。佢認為，家吓倒閉者大致可分為：甲、自主創新能 力唔強、管理水準唔高； 乙、產業層次低、附加值唔高；丙、高耗能、唔環保嘅企業；再加上金融海嘯，加快淘汰呢類中小企。佢認為，呢D中小企淘汰出局係遲早問題，只係金融海嘯加速 其死亡而已。

廣東省發布資料，今年1至9月關閉企業五萬六千家、新開業九萬二千家，關閉嘅企業較去年同期增加25％，新開業同去年持平。即使冇金融風暴，呢D企業也會轉移及搬遷，但新開嘅仍較關閉者多。

最近廣東省省委書記汪洋亦認為，大家應認真分析一下依家倒閉嘅係乜嘢企業？總體上講都係落後產能嘅企業。佢認為，作為政府唔應該救落後產能企業！

响 美國，雖然保爾森一再推出bailout計劃，但美國住宅樓價不斷下跌，失業率一再上升，能源、食品、日用品、衣服等不斷降價，製造業更出現近二十八年 來最大收縮。相信呢次衰退較1981至82年嗰次嚴重。道理好簡單，控制通脹可用加息；但係要對付通縮，減息作用唔大，即使利率降至零，仍無法阻止價格下 跌。價格下跌令企業邊際利潤收窄，當利潤減少或消失，企業價值便下降，必須裁員去減少成本……。

2009應北望神州搵商機
1990至92年三年內，日本投資者响證券市場失去60％市值，令樓價不斷下沉，到2003年4月共失去70％市值。通縮壓力令日本人再抬唔起頭，上述情況將喺美國重演一次。

由2007年第四季開始美國進入深而長嘅衰退，較2000至02年（三年）及1990至91年長。估計明年GDP下降1.3％、2010年才上升2.5％；美國失業率將升至9％，利率喺1厘以下。

歐洲國家各有難念的經。西班牙及英國最弱，德國及瑞士較強。估計歐羅區明年GDP收縮0.8％，2010年回升0.8％（明年瑞士將收縮0.4％，但英國則收縮2.2％）。

至於亞洲及新興市場，中國、印度將出現GDP低增長。中國估計仍有7.8％、印度6.8％，已係全球表現最好嘅地方之一。

踏入2009年，全世界都進入低利率期；經過2008年大跌後，由股票到石油都十分便宜，仍然有錢嘅人會做乜嘢？

我老曹相信，如世界經濟復甦，中國應該係第一個站起來嘅國家，各位係咪同意？2009年應該北望神州，返內地找尋投資機會。